|
B-11 |
建物を計画する前、敷地を選ぶ際の確認事項 |
|||||||||
|
◆建物を計画する前及び土地売買契約をする前に予めチェックしておくこと 土地を購入する際に直接現地に行って事前確認することは当たり前だが、どのようなことを確認すれば良いのか分からないと契約後取り返しの付かないことになるおそれもある。宅地建物取引業法では売買物件の公正な説明義務を取引業者に課しているが充分とは言えないケースもあるのでトラブル無きよう下記の事項について留意されたい。これらは全て自分の目と耳と足で確認する必要がある。また所有している敷地に建物を計画する際も事前確認しておくべきことが多くあるので同様に注意されたい。尚、最終手続きである代金支払いと所有権移転の登記簿など重要書類の授受はかならず第三者である司法書士立ち会いのもとにおこなうこと。 1・建ぺい率、容積率、用途地域、防火規制（市役所などで簡単に確認が取れる。2も同じく。）
2・都市計画道路の計画線にかかっていないか。計画線内では3階建て、地下室及び鉄筋コンクリート造はできない。二年以内に事業決定がなされている道路は工事前でも正式な道路として扱われる。 3・前面道路は4ｍ以上あるか。無い場合は道路中心から2ｍ後退したところが法律上の道路境界になる。角地では条例で隅切りを取られる場合もある。法律上の敷地面積もその道路境界を基準に計算をする。（登記上の面積とは違うことになる） 4・私道に接してないか。私道負担金が出てくる。敷地面積に私道の面積が入ってないか確認しておくこと。宅地は公道か公道に準ずると監督官庁から指定された私道に最低2ｍ以上接する義務がある。2ｍ未満の場合は法律上宅地と認められないので家は建てられない。 5・正式な測量図はあるか。無い場合は面積や境界位置に問題があるおそれも。契約対象物件としては不適当。正式な測量図には測量士の名前が入っている。（土地家屋調査士でも良い）表示登記がなされていれば必ず測量図はある。（古い敷地の場合はないことの方が多い） 6・登記簿謄本で既存の権利関係は確認したか。不動産業者の口頭説明だけでは不十分。 7・軟弱地盤ではないか。周囲の住民に直接確認した方がよい。（特に最近新築した人などに）河川（例え小川でも）の近くや以前水田であったところは要注意。 8・宅地造成で谷や河川を深く埋め立てたものは避ける。地震及び大水の時、土砂流失のおそれもある。（こういうことは地元の人でないと分からない）傾斜地付近の宅地もできればさけたい。 9・周囲に騒音、振動、悪臭を発生するものは存在しないか。風紀を乱すものはないか。平日に現地に行って確認しないと分からないケースが多い。（不動産業者の説明のみでは不十分）住宅地であっても居酒屋の設置には法律上規制がない場合も多い。商業地域に隣接している場合は将来も含めて懸念される問題が発生するおそれもある。 10・近くに高圧送電線がある場合、保安上高さ制限を受けることがある。（敷地ないし隣接地の付近にある場合） 11・日当たりの状況を確認する。周囲に日照を阻害する建物や工作物はないか。敷地南側に駐車場など比較的広い空地がある場合は将来、再開発などで大型建築物が建つおそれもある。日照権を保護するための法規制は高さ10m以下（三階相当）の建築物には適用されないか規制が緩められているケースが多い。また、建物の高さに関係なく相手の敷地境界線から5mの範囲は適用外とされてしまうので十分注意されたい。 12・方位の確認。現地で直接、自分で確認する。間違っているケースが多い。（南のはずが南西とか東南など） 13・給水管、ガス管、下水管が隣地を通ってきてないか。後でトラブルになり思わぬ出費が出る。 14・傾斜地などの造成地では擁壁(法面（のりめん）、土留のこと）を除いた分がその敷地の実際使用できる面積になる。（測量図及び登記上の敷地面積には擁壁の分が入っている） |
||||||||||